전세사기 중개사 배상 책임 최대 70%… 안전집사, '책임 중개' 돕는 '고객 안심 리포트' 출시 법원 "보증금 회수 가능성 판단에 필요한 정보 정확히 제공해야"… 신탁·공동담보·선순위 등 놓치기 쉬운 위험 자동 점검 중개사 명의로 집 본 고객에게 당일 발송…설명한 내용이 고객 손에 남는다
부동산 거래 안전검증 서비스 안전집사PRO를 운영하는 ㈜안전집사(대표 박성운)은 공인중개사가 매물의 권리관계와 보증금 회수 위험을 데이터로 설명하고 고객에게 전달할 수 있는 '고객 안심 리포트'를 중개사 전용 플랫폼 '안전집사 PRO'에서 출시했다고 20일 밝혔다.
고객 안심 리포트는 갈수록 무거워지는 공인중개사의 확인·설명 책임을 현장에서 빈틈없이 이행하도록 돕는 도구다.
최근 전세사기 피해 소송에서 공인중개사의 책임을 묻는 판결이 잇따르고 있다. 서울중앙지법 항소부는 지난 9월 두 건의 소송에서 중개사 책임을 각각 70%와 60%로 인정했다. 한 건은 신탁부동산의 수탁자 동의서가 위조됐는데도 진위를 확인하지 않은 경우였다. 다른 한 건은 다가구주택의 건물 가액과 선순위 임차보증금을 사실과 다르게 안내한 경우였다.
같은 달 부산지법 동부지원은 사기 가담 혐의가 없던 중개사에게도 공동근저당이 설정된 다세대주택의 다른 호실 권리관계를 충분히 설명하지 않았다며 30% 배상을 판결했다. 앞서 1월 수원지법은 보증금 회수 가능성 판단에 필요한 권리관계 정보를 정확히 제공하지 않았다며 중개사들에게 잔존 보증금의 50% 배상 책임을 물었다.
판결이 공통으로 요구하는 것은 '설명했다'가 아니라 '임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는지 판단할 수 있을 만큼 설명했다'는 수준이다. 그러나 현장에서 매 건마다 신탁, 공동담보, 이전 세입자 이력처럼 등기부 행간에 숨은 위험을 놓치지 않고, 그 의미를 고객이 이해하도록 풀어내기는 쉽지 않다.
고객 안심 리포트는 이 부담을 덜어준다. 중개사가 안전집사 PRO에 매물 주소와 거래조건을 입력하면 등기부등본·건축물대장과 한국부동산원·KB 시세 데이터를 자동 분석한 리포트가 발급되고, 중개사 프로필과 함께 고객의 카카오톡으로 전송된다.
리포트는 최근 판결에서 쟁점이 된 항목을 직접 다룬다. 신탁등기가 있으면 '집주인이라고 소개받은 사람에게 계약 권한이 없을 수 있다'고 경고하고, 공동담보로 묶인 내역을 별도로 표시한다. 다가구주택이면 먼저 들어온 세입자들의 보증금도 확인해야 한다고 안내한다. 보증금 회수 가능성은 주택 시세 대비 대출과 보증금 합계 비율에 지역별 경매 낙찰가율을 적용해, 경매 시 돌려받지 못할 수 있는 금액을 원 단위로 계산해 보여준다.
이 밖에 공동소유 지분, 이전 세입자의 임차권등기명령 이력, 압류·가등기·가처분·근저당권·전세권·임차권·공매 개시 등 등기부 9개 권리 항목, 위반건축물 여부를 점검하고 항목마다 계약 전 확인할 행동을 함께 안내한다.
중개사가 얻는 효과는 세 가지다. 첫째, 설명의 수준이 올라간다. 고객 안심 리포트는 경력과 상관없이 모든 거래에서 같은 기준으로 위험을 점검하고, 말로 하기 어려운 회수 가능성을 숫자로 보여줄 수 있다. 둘째, 설명한 내용이 남는다. 계약 현장에서 구두로 지나가던 설명이 고객이 언제든 다시 열어볼 수 있는 자료로 전달된다. 셋째, 고객의 신뢰가 영업으로 이어진다. 리포트는 '공인중개사의 안전 분석'이라는 이름으로 중개사 명의로 발송되고, "생각해 보겠다"며 돌아간 고객에게 재촉 대신 분석 자료로 다시 연락할 명분이 된다.
특히 고객이 리포트 마지막에 '이 집이 마음에 드셨나요?' 질문에 고객이 남긴 응답은 중개사에게 바로 전달되어서, 공인중개사의 고객 대응에 큰 도움이 된다.
리포트는 전월세와 매매 두 가지 버전으로 제공된다. 전월세 버전은 교통·치안·면적·연식·층수 기준으로 인근 매물 중 해당 집의 순위를 보여주는 '가성비 분석'이 제공된다. 매매 버전은 1년·3년·5년 단위 실거래가 추이가 더해져 매물 소개 자료로도 쓸 수 있다.
박성운 대표는 "전세사기 이후 성실한 중개사들까지 불신을 받는 상황이 안타까웠다"며 "사고를 막을 수 있는 가장 가까운 자리에 있는 사람이 중개사인 만큼, 중개사가 데이터로 설명하고 그 설명이 고객 손에 남도록 돕는 것이 책임 중개를 현장에 정착시키는 가장 현실적인 방법"이라고 말했다.
다만 안전집사는 리포트가 공적 장부와 시세 데이터 기반의 분석 자료로, 중개대상물 확인·설명서 작성을 대신하지 않는다고 밝혔다. 임대인의 국세·지방세 체납 정보, 확정일자 부여 현황, 전입세대 확인 등 임대인 동의가 필요한 항목은 중개사가 별도로 확인해야 한다. 고객 안심 리포트는 안전집사 PRO에 가입한 공인중개사라면 바로 이용할 수 있다.
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